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上海超核心商区,单价仅3.6万/平的知名建筑流拍,为什么?
发布日期:2022-11-06

  上海超核心商区,单价仅3.6万/平的知名建筑流拍,为什么?

  11月2日,尽管有着18965次围观、398人设置提醒,上海活化石级别历史文化建筑——德邻公寓还是因为无人报名而流拍。

  德邻公寓所在的上海老牌核心商业区四川北路,老上海都知道,这里曾经是与淮海路、南京东路三足鼎立的商圈。

  阿里资产页面显示,德邻公寓位于上海市虹口区四川北路71号2幢,商业、办公用途,建筑面积15573.19平方米,市场评估价7.01亿元,本次5.6亿元起拍价相当于打了8折。

  如果以总价5.61亿元、建筑面积15573.19平方米进行简单计算,德邻公寓的单价仅3.6万元/平方米,这样的价格,在四川北路商圈乃至整个上海范围内都不多见,但由于整栋出售,并且属于商办属性,5.6亿元的价格让不少企业或个人望而却步。

  作为第四批公示的上海市优秀建筑,建于1935年的德邻公寓为三类历史保护建筑,平面呈“日”字型,原为五层钢筋混凝土结构,后又加建了一层。

  1936年,中国历史上最早的合资企业之一上海信谊药厂迁入,开启了德邻公寓见证上海滩波澜壮阔的近百年历程。

  而如今的德邻公寓,除了上海邮政总局大厦、河滨大楼、外滩源等等众多历史保护建筑“老邻居”之外,又多了宝格丽酒店、宝利嘉酒店、W酒店、星荟中心等顶级酒店和商业中心新伙伴。

  2020年底,据澎湃新闻报道,德邻公寓因违法施工受到破坏,上海市虹口区人民检察院发出行政公益诉讼诉前检察建议,协同促成所有权人依法履行修缮职责。此案还入选了最高检发布的文物和文化遗产保护公益诉讼典型案例。

  据虹口检察院公布的信息,德邻公寓原产权人为上海鸿锳物业发展有限公司(以下简称鸿锳公司),2017年7月,德邻公寓产权人变更为上海摩硕投资有限公司,虹口区检察院于2018年8月17日对该案以行政公益诉讼立案。事实上,德邻公寓的重点保护部位受到不同程度的破坏后,长达3年时间里,两任产权人始终放任优秀历史建筑始终处于受损状态。

  此次德邻公寓被拍卖,源于上海摩硕投资的一起民间借贷纠纷。2020年11月,江苏省徐州市中级人民法院审结了原告丁某某与被告汉富控股有限公司、韩某某、上海摩硕投资有限公司、第三人上海经石投资管理中心民间借贷纠纷一案。

  法院审理认为,根据不动产抵押合同,上海摩硕投资有限公司以其所有的上海市虹口区四川北路71号2幢全幢房产为全部债务提供抵押担保,且该对外担保事项经过该公司股东会决议,并已经办理抵押登记。法院判决,将上海摩硕投资有限公司所有的上海市虹口区四川北路71号2幢全幢房产,以拍卖、变卖所得价款在汉富控股公司所负给付义务范围内优先受偿。

  据上海《新闻坊》报道,上海市虹口区房管局10月31日发布声明称,已将德邻公寓为上海市优秀历史建筑的相关情况向参拍人进行说明,告知其需承担的保护义务,并将持续关注后续工作进展情况。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进11月1日接受《每日经济新闻》记者视频采访时指出,“历史文化地标类的房地产项目,在开发过程中有一些特殊要求的,现在其实是两个思路,一是鼓励商业性开发,尤其是结合所在片区的一些城市规划、文化定位、商业定位的开发;二是强调注重文保,这意味着在规划、设计方面有一些红线,特殊的开发业务是需要提前报备的,所以有一些约束。其实此类地块经过合理开发,有机会成为一个新的网红打卡地,也会成为一个集文化旅游、文物保护、商业消费,以及爱国教育等多种功能为一体的商业性项目。”

  不过,临街的整栋优质资产流拍,不免令人对行业下行、商业变局的唏嘘。

  “对于开发商而言,开发难度也是有的,需要从配合虹口区城市更新、片区文保的总体工作思路,以及所在片区的一些商圈打造角度做好规划。”

  “上海市场今年遇到了一些新的冲击和挑战,所以说从类似项目的起拍也能够看得出来,地方政府对于这样一些优质的亟待从存量资产角度盘活的项目有一些新的思考。此次流拍也说明当前企业普遍存在资金方面的压力,动辄拿几个亿去买这样一栋楼压力是非常大的,所以投资者选择偏保守。”严跃进说。

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